Você já se perguntou como são criadas as normas de convivência de um condomínio?
Para muitas pessoas a forma como essas diretrizes são estabelecidas ainda é motivo de dúvida, principalmente pelo tom jurídico que o tema acaba ganhando.
Neste artigo você vai entender como a convenção de condomínio é criada, qual a sua estrutura e como ela funciona na prática. Vamos lá?
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O que é a convenção de condomínio?
Primeiramente, temos uma boa analogia que pode facilitar a compreensão: no Brasil, a Constituição Federal de 1988 é o parâmetro de todas as normas do país. Em um condomínio, a “Constituição” é a convenção.
Da mesma forma, é na convenção que ficam reunidas as normas básicas para um convívio social de harmonia, além das regras de administração do condomínio.
O documento orienta como deve ser a gestão de síndicos e síndicas e como precisa ser organizada a vida na forma coletiva.
Ou seja, todo o conjunto de regras de um condomínio precisa constar na convenção. Não consta no documento? Então não é uma norma válida.
Como é criado o documento?
Dessa forma, assim que começa a ser habitado, cada condomínio cria a sua própria convenção.
Na parte jurídica, a convenção é uma das leis condominiais. Isso significa que nessa hierarquia ela é inferior ao Código Civil e não pode se opor às disposições legais municipais, estaduais ou federais.
Ao mesmo tempo, é importante lembrar que o Código Civil traz normas em relação à propriedade e ao condomínio.
Nele temos questões como definição e registro do condomínio, direitos e deveres dos moradores, administração e extinção, entre outros pontos.
Por isso, quando a convenção abordar esses temas, deve estar em sintonia com o que é exigido pelo Código Civil.
Assim, o documento da convenção deve ser escrito por, no mínimo, dois terços dos titulares das frações ideais. Juntamente com a sua criação, a convenção do condomínio também deve ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis, pois só assim terá validade oficial.
O ideal é que o (a) síndico (a) ofereça uma cópia do documento aos novos moradores para que todos conheçam as normas do local.
Além disso, como estamos falando de um documento complexo, é importante contar com o auxílio profissional de um advogado – se possível, especialista em direito imobiliário – para redigi-lo.
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O que deve constar na convenção de condomínio?
A convenção é o espaço onde ficam estipuladas as despesas, os direitos a voto e os valores das cotas do condomínio.
As frações ideais também estão definidas ali. Contudo, a fração não é igual para todos, já que está relacionada à área útil de cada unidade. Esse é o fator que determina a sua divisão.
Dessa forma, cada condomínio cria a sua própria convenção, que geralmente aborda os seguintes tópicos:
- Discriminação da área que cada um possui em metros quadrados
- Porcentagem de fração ideal a que cada um tem direito à área de terreno
- Convocações, quóruns necessários e competências das assembleias
- Gestão e atribuições do síndico, conselho e subsíndico
- Penalidades para os moradores ou possuidores que não cumprem as normas da convenção ou do regulamento interno
Uma convenção de condomínio aceita modificações?
A convenção pode ser alterada. Ou melhor, pode e deve ser! Isso porque o documento pode necessitar de atualizações periódicas. Toda mudança envolvendo, por exemplo, o Código Civil, também deve constar como uma atualização da convenção.
Ao passo que se o síndico perceber que a sua convenção está desatualizada, deve realizar uma assembleia com os moradores para explicar os motivos da atualização.
Em seguida, é preciso contar com a aprovação de dois terços dos votos dos moradores para confirmar as mudanças na convenção.
Foi aprovada? Então registre-a novamente, função que pode ser do síndico ou então da administradora.
Convenção e regimento interno são a mesma coisa?
Frequentemente há uma certa confusão entre as definições de convenção e de regimento interno.
Muitas vezes, síndicos e moradores acreditam que tudo aquilo que é referente ao condomínio está dentro do regimento. No entanto, ele é somente uma parte da convenção do condomínio.
Então, vamos às definições:
Convenção: responsável por questões como a descrição das áreas privativas e comuns; o rateio das despesas do condomínio; as normas da assembleia; entre outros pontos.
Por exemplo, devem estar na convenção situações como: o mandato do síndico e tópicos como eleição, reeleição, pagamento de taxas e multas, responsabilidade de funcionários e organização de assembleias.
Regimento interno: responsável por alinhar as questões de convivência. Envolve todos os temas que interferem no dia a dia do condomínio.
Definitivamente, a convenção de condomínio deve ser um objeto de estudo e próximo de síndico e moradores.
É importante que aqueles que vivem nesse ambiente conheçam e entendam tudo que consta na convenção, até mesmo como forma de prevenção e para saber como agir em situações que envolvam moradores e convidados.
Já o síndico deve atuar como “guardião da convenção”, inclusive considerando momentos da sua administração para sempre compartilhar o documento com os moradores.
É dessa forma que podemos garantir um convívio harmonioso e o compartilhamento de informações úteis para todos que fazem a vida em condomínio acontecer.
Entenda aqui como os serviços para condomínios podem facilitar a gestão.
Fonte: Síndico In
