O mandato do síndico está terminando. E agora?

Figura muito importante para a boa convivência dos moradores, o síndico deve ser escolhido com muita cautela. Mas se o mandato do síndico do seu condomínio está acabando, e agora, o que fazer? 

É o síndico que vai mediar todo e qualquer conflito entre moradores, sem contar o importante papel de liderança e representação que ele tem. Isso porque falar é fácil, mas fazer acontecer tudo que foi decidido coletivamente é outra coisa.

Ele tem uma função administrativa muito importante para o prédio. Não tem como ser um bom síndico e não ser bom de conversa!

Ser síndico é, acima de tudo, ser justo e fiel às leis previstas no Código Civil e ao regimento interno. Saber dominar as burocracias é uma de suas principais e mais difíceis funções.

Mas o que fazer ao final do mandato do síndico? Continue lendo e descubra.

Quanto tempo dura o mandato de síndico?

Segundo a Lei 10.406 de 2002 o mandato de um síndico deve durar 2 anos, mas pode ser renovado. Não havendo limite para número de reeleições. O síndico deve ser escolhido pelos próprios moradores, em assembleia geral ordinária anual.

Ele pode ser um morador do condomínio ou pode ser escolhida uma empresa terceirizada que fará a administração do condomínio, inclusive com um profissional que assume o papel de síndico. Ele não vai morar no local, mas estará à disposição dos moradores para resolver todas as questões. 

Geralmente as pessoas acreditam que o que acontece dentro das paredes do condomínio são de responsabilidade apenas de quem mora ou trabalha ali. Mas isso não é verdade! Apesar de ser uma propriedade privada, ainda deve seguir leis do Código Civil brasileiro. E, sim, existem leis sobre síndicos!

É preciso estar atento às legislações e, principalmente, às atualizações que são feitas. Afinal, muitas vezes, a forma que se coordena um prédio hoje, não é a mesma do ano de sua fundação.

Nem sempre dá pra seguir o famoso “ah, mas sempre fizemos assim…”. É fato que se criam hábitos rotineiros dentro do condomínio a respeito de como devem ser feitas as coisas. Mas o caderninho com as leis do Código Civil e do regimento interno deve estar sempre à mão!

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Como é feita a eleição sindical?

Apesar de todos já terem votado alguma vez na vida, pode ser fácil esquecer uma regrinha ou outra. Portanto, aqui vão alguns artigos da lei do Código Civil sobre a escolha e o mandato do síndico:

• Artigo 1.347: A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.

• Artigo 1.348: 

• 1º. Poderá a assembleia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação. 

• 2º. O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção.

• Artigo 1.356: Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembleia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico.

Ou seja, quem escolhe o síndico são os moradores a partir de votação em assembleia. De forma que o mais votado ganha. Quem é responsável por convocar a assembleia é o antigo síndico, bem como organizar o processo eleitoral.

Quando acontece a eleição para um novo mandato do síndico?

Diferente das eleições para escolha de governantes do país, na escolha do síndico não é possível ir a hora que desejar dentro de um período de tempo.

É preciso estar presente e votar na reunião previamente agendada.

Por essa razão, é muito importante a divulgação prévia da eleição. Flyers pelo prédio, avisos na portaria ou a divulgação por meios de comunicação ajudam muito.

Colocar um indicativo na porta do elevador também é uma ótima saída. Principalmente para aqueles moradores que não costumam frequentar as reuniões, mas gostariam de exercer seu direito ao voto.

O ideal é divulgar com, pelo menos, um mês de antecedência. Desta forma é possível que todos fiquem cientes dos candidatos que estão concorrendo. E também reservem a data para participar.

É importante deixar claro que a assembleia pode ser realizada na modalidade online.

Geralmente na assembleia anterior à da eleição os candidatos se apresentam e se decidem aspectos burocráticos a respeito da eleição.

Como, por exemplo: será apenas um síndico ou é necessário um para cada bloco do condomínio? Se esse for o caso, também é possível a eleição de múltiplos síndicos, fazendo eleições setorizadas. Ainda assim, o mandato do síndico de cada bloco segue as mesmas regras.

Quem pode se candidatar para síndico?

De acordo com o Código Civil, qualquer pessoa maior de 18 anos pode se candidatar, sendo morador ou não do condomínio. É comum que as pessoas acreditem que quem é apenas morador, mas não dono do apartamento, não possa ser síndico. Isso não é verdade!

Há casos em que a pessoa escolhida não tem vínculos nem de moradia e nem fiscais com o prédio, mas tem o desejo de ser síndico. É possível que isso se concretize, desde que a pessoa tenha tempo hábil para exercer a função.

Outra opção é a contratação de uma empresa terceirizada para a gestão do condomínio, inclusive assumindo as funções do síndico. Nesse caso, a empresa também é escolhida pelos moradores em assembleia e pode ser alterada a cada dois anos ou caso os moradores não fiquem satisfeitos com o serviço prestado.

A vantagem da contratação de um síndico externo é a impessoalidade, já que, por não ter relações próximas com os moradores, pode agir e tomar decisões pensando de maneira prática, sem aspectos subjetivos envolvidos. 

Síndico recebe salário?

Sim. Afinal, é um trabalho como qualquer outro! A categoria não tem um piso salarial e os valores variam de condomínio a condomínio.

Mas, de uma forma geral, ficam entre dois a cinco salários mínimos.

Em alguns casos, há desconto no aluguel de um apartamento no prédio. O que chama a atenção de muitos candidatos.

Quando pode ocorrer a destituição de síndico?

A destituição do síndico pode ocorrer caso existam provas de que seu comportamento é inadequado. Ou pior, provas de mau uso fiscal, ou seja, a respeito do gasto do dinheiro do condomínio. É comum, por exemplo, reclamações a respeito do síndico propor muitas reformas ou manutenções desnecessárias.

Apesar disso, o contrário também pode acontecer. O síndico não agilizar as reformas necessárias e nem manter em dia as manutenções dos espaços físicos do condomínio, por exemplo.

Outras situações que podem gerar a destituição do síndico é caso ele ofenda alguém, aja com má fé, agressão, entre outras condutas que não visam a manutenção da ordem no espaço residencial ou comercial que está gerindo.

Após a solicitação de destituição, é preciso que o síndico reuna uma assembleia para falar a respeito e votarem. Apenas em maioria absoluta é possível retirar o síndico de seu cargo. Encerrando sua gestão.

Caso ele se recuse a realizar a reunião, é possível fazer uma reunião sem sua presença. Sendo assim, é necessário a presença de um quórum mínimo de um quarto dos condôminos.

Mas é importante lembrar que o pedido da exoneração deve ser acompanhado de provas concretas que pautem o pedido e as acusações. Como, por exemplo, corrupção ou ausência de prestação de contas.

Fica a critério do conselho fiscal a organização de uma nova eleição e o acompanhamento do novo mandato do síndico.

Mandato do síndico vencido

Um síndico com mandato vencido não tem poder administrativo nenhum. Na verdade, pode deixar decisões importantes serem adiadas. O que gera muito transtorno.

O processo eleitoral pode ser burocrático, mas é necessário.

Mesmo que o síndico pretenda se reeleger e seja do desejo dos moradores, ele não pode passar dois anos de mandato sem organizar outra eleição. O ideal é convocar a assembleia com, pelo menos, dois meses de antecedência.

Mesmo em condomínios onde é feito rodízio entre os moradores para escolher quem será síndico, o tempo limite da gestão deve ser respeitado! Só assim é possível legitimar a decisão.

Ninguém quer ser o síndico, e agora?

Pouco se fala, mas ser síndico é uma profissão. Apesar de muitas vezes os moradores escolhidos não terem nenhum tipo de formação.

Por outro lado, existem profissionais muito experientes no mercado. Que conhecem todas as leis condominiais e tiram de letra conflitos do cotidiano de uma vida comunitária!

É possível e tem se tornado comum a contratação de síndicos profissionais. Alguém que não more no prédio mas tenha disponibilidade e preparação para assumir o cargo. Ou mesmo uma empresa administradora, o que também tem aumentado. O importante nesse caso é ter a concordância dos moradores.

Afinal, não é um cargo fácil. Muitas vezes o síndico assume a postura de conciliador e pode não ser bem visto por alguns. Cabendo a ele ter a postura de um bom líder para lidar bem com as possíveis críticas à sua gestão. Além de encontrar o melhor jeito de conversar e resolver problemas. O que pode não ser um cargo para qualquer um!

Agora você já aprendeu tudo o que tange o mandato do síndico, já está pronto para a próxima assembleia do seu condomínio, ou para se candidatar para ser síndico. Boa sorte!

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