Legislação, condomínios e obrigações: o que é preciso saber?

Será que ser síndico significa conhecer legislação, condomínios e Obrigações Legais? Vem descobrir nesse post.

Antes de mais nada, é fundamental que a pessoa responsável pelo condomínio entenda que não é preciso dominar integralmente as Obrigações Legais. No entanto, ter ao seu lado prestadores de serviços, como uma administradora de condomínios eficiente, é o primeiro passo para garantir que tudo esteja dentro do que prevê a lei.

Entenda com este post quais são as Obrigações Legais do condomínio que precisam ser seguidas rigorosamente e a quem um síndico pode recorrer para manter o seu prédio em dia.

O que são Obrigações Legais?

Em primeiro lugar, vale falar do sentido literal da expressão “Obrigações Legais”: significa, literalmente, ações que são obrigatórias de serem realizadas pois fazem parte da lei.

Ou seja, as Obrigações Legais são, portanto, as documentações obrigatórias civis e trabalhistas dos condomínios. Por isso, esteja em dia para ficar em conformidade com a lei. Garanta que estão dentro da validade e com as suas renovações devidamente feitas.

Em outras palavras, esses laudos e documentos obrigatórios devem estar sempre atualizados para que as Obrigações Legais sejam cumpridas. Faça com que legislação, condomínios e Obrigações Legais estejam sempre em sintonia.

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De quais Obrigações Legais estamos falando?

Conforme indicamos, esses laudos obrigatórios envolvem questões de segurança civil e de segurança trabalhista. Por isso, vale a pena explicar quais são as principais Obrigações Legais a partir dessa divisão. Veja só:

Obrigações Legais Trabalhistas

Veja que os Laudos Obrigatórios Trabalhistas são prioridade para condomínios com funcionários contratados e não terceirizados. São eles:

PGR

Programa de Gerenciamento de Risco NR 01, substituto do PPRA – Ele consolida todos os riscos ocupacionais identificados, analisados e avaliados nos ambientes de trabalho, bem como as ações que a empresa precisa realizar para eliminar, reduzir ou controlar estes riscos ocupacionais;

PCMSO

Programa de Controle Médico de Saúde Ocupacional NR-07 – Controle através de exames para monitorar a saúde ocupacional. São eles: Admissional, Demissional, Periódico, Retorno ao Trabalho e Troca de Função;

LTCAT

Laudo Técnico das Condições do Ambiente de Trabalho Instrução Normativa do INSS de Nº57 – Laudo técnico das condições ambientais de trabalho, de acordo com o Decreto 3.048/99, anexo IV. Foco em informar ao INSS se a atividade exercida é caracterizada como especial;

LIP

Laudo de Insalubridade e Periculosidade Norma Regulamentadora NR15 e 16 – Laudo que determina o grau de insalubridade e periculosidade;

Gestão de EPIs

É o controle de uso e substituições de Equipamentos de Proteção Individual (EPIs) exigido pelo eSocial. Entrega mediante cadastro biométrico.

Serviço Médico Assistencial

Além disso, no Rio Grande do Sul, conforme está previsto em Convenção Coletiva da Categoria (SECOVI/RS), essa Obrigação Legal tem o objetivo de prestar Assistência Social às categorias dos empregados em empresas do ramo imobiliário e condomínios.

Portanto, a Convenção Coletiva institui o Serviço Médico Obrigatório, estipulando o pagamento mensal de 2,5% do custo da folha de pagamento, podendo ser contratado por prestador de serviços Privado ou Secovimed.

Obrigações Legais Cíveis

Aqui a lista dos principais laudos estruturais e suas periodicidades:

LTIP

Laudo de Inspeção Predial – Conforme o Decreto nº 18.574/14 que regulamenta a lei complementar 284/92 e 806/16, ele atesta a segurança das edificações e indica problemas ou risco de acidentes.

Ainda, ele também emite as recomendações a serem tomadas para obtenção do Certificado de Inspeção Predial (CIP) 1º laudo – quando o Condomínio completar 5 anos, após a data da carta de Habite-se. Depois, a cada 5 anos;

Laudo de marquise, sacada, fachada e outros

Lei Complementar 6.323/88 e Decreto 9.425/89: é a análise técnica preventiva, feita a cada 3 anos, em busca de patologias estruturais que possam comprometer a estrutura e, portanto, a segurança de moradores e pedestres;

SPDA

Sistema de Proteção contra Descargas Atmosféricas – L.C. 14.376/14.555, aprovada pelo Decreto 51.803 – tendo como Normativa a NBR 5419/15.

É um equipamento instalado no topo dos prédios e que protege a estrutura do edifício contra as descargas elétricas, bem como as pessoas que circulam pelo condomínio no momento da queda de raios.

Nesse sentido, se o condomínio possui o sistema, mas não sabe se está dentro das normas, deve se executar uma vistoria técnica, feita por um engenheiro eletricista, e projetar um novo sistema, quando necessário, de acordo com a norma NBR-5419/05.

O Sistema protege quem circula pelo condomínio no momento da queda de raios, além da estrutura do edifício contra as descargas elétricas. Após instalado o para-raios, a inspeção visual do SPDA deve ser efetuada semestralmente.

Inspeções completas conforme 6.1 da NBR 5419 devem ser efetuadas a cada 5 anos para estruturas destinadas a fins residenciais, comerciais, administrativos, agrícolas ou industriais;

PPCI

Plano de Prevenção Contra Incêndio – Alvará dos Bombeiros (APPCI) – Lei complementar 14.376/13 e 14.445/14.

Prevê alternativas de combate a incêndio, com foco na preservação da integridade física e patrimonial dos moradores do condomínio. Tem validade para condomínios residenciais de 5 anos;

Recarga dos extintores

L.C. 14.376/14.555 aprovada pelo Decreto 51.803 – tendo como Normativa a NBR 12.962, os extintores devem passar por inspeção e manutenção de acordo com a sua classificação (Anual);

Seguro obrigatório

Lei 4591/64 e CC/2002. É o seguro contra incêndio das áreas de uso comum e privativas do condomínio, não o conteúdo dos apartamentos. Para proteção das unidades, deve ser feito o Seguro Conteúdo (anual);

Certificado Digital

Instrução Normativa Federal ITI nº 02 de agosto de 2011. É a assinatura eletrônica do condomínio junto a Caixa Econômica Federal.

Serve para que o síndico ou a administradora utilize o canal “Conectividade Social” da Caixa, canal de informações sobre FGTS, INSS, RAIS, entre outros (anual);

Limpeza de caixa d’água

Lei Municipal 257/91, Norma Técnica 02/07 Procempa.

É uma medida importante para garantir que os moradores estejam recebendo água nas condições adequadas para uso. Anual ou a critério da autoridade sanitária. Para prédios comerciais e hospitais, a limpeza deve ser semestral;

Controle de Pragas

Rdc 52 de 20 de outubro de 2019. É o tratamento por meios físicos, inseticidas ou biológicos de infestações, sem que ocorram danos aos moradores e ao meio ambiente.

Para a desinsetização, aconselha-se que a renovação seja feita semestralmente. Já para desratização, aconselha-se a renovação trimestral, que deve ser feita, obrigatoriamente, no mínimo uma vez por semestre;

 Laudo de Estanqueidade de Gás

NBR 15.526 e NBR 15.358 vinculado à Lei  Complementar 14.376/13 e 14.445/14.

É a verificação do sistema da rede de gás para detectar vazamentos ou anomalias na linha de distribuição interna do condomínio. É vinculada ao alvará do Plano de Prevenção e Proteção Contra Incêndio (PPCI);

Manutenção de elevadores

Para garantir a segurança e o pleno funcionamento do equipamento, é preciso seguir as suas normas de uso, instalação e conservação (mensal).

Legislação e condomínios: e se não cumprir as Obrigações?

Com tantos laudos obrigatórios para cumprir, pode ser que você se pergunte: “quais são as consequências para os condomínios que não cumprem as Obrigações Legais?”.

Antes de mais nada, lembre-se que toda questão obrigatória merece o máximo de atenção e responsabilidade dos envolvidos para que seja cumprida. Equilibrar a “equação” legislação, condomínios e Obrigações Legais é uma função dos síndicos.

Dito isso, além de demandas trabalhistas futuras, como processos judiciais, o condomínio que não cumpre com essas documentações está sujeito a multas, conforme a legislação vigente, que costumam ter valores elevados.

Afinal, cumprir e manter em dia esses laudos é uma obrigação dos síndicos e serve para preservar a saúde e segurança das pessoas dentro e fora do condomínio.

Portanto, vale lembrar: todo condomínio que possui funcionário orgânico, ou seja, contratado no regime CLT, deve atender às legislações trabalhistas, independentemente de seu tamanho.

Por outro lado, no caso dos condomínios que possuem funcionários terceirizados, a empresa terceirizada é a responsável pela contratação e manutenção dos Laudos Trabalhistas.

Como uma administradora de condomínios pode ajudar?

De forma prática, uma administradora de condomínios auxilia e coordena todo esse procedimento de legislação e condomínios. Por exemplo, na Auxiliadora Predial temos um setor especializado de Obrigações Legais. Nele, profissionais capacitados apoiam e orientam os síndicos.

Inclusive, neste trabalho, a Auxiliadora conta com os melhores fornecedores credenciados da região para manter tudo em regularidade com a legislação e garantir que o condomínio esteja em dia com as Obrigações Legais.

Em resumo, na Auxiliadora Predial, o setor de Gestão de Obrigações Legais é responsável por:

• Orientar o condomínio em relação à documentação obrigatória Civil e Trabalhista para estarem em regularidade com a legislação;
• Organizar e arquivar corretamente a documentação já existente;
• Identificar documentação pendente e apontar a necessidade de executá-las;
• Controlar validade de Laudos Obrigatórios e suas necessidades de renovações.

Fornecedores Credenciados

Fornecedores Credenciados são as empresas homologadas que fazem parte do circuito da Auxiliadora Predial para prestarem serviços aos condomínios.

Cada empresa passa por um processo criterioso de avaliação antes de se tornar credenciada à Auxiliadora. Os fornecedores são, então, escolhidos e contratados pela qualidade de seus serviços e pelo seu preço atrativo no mercado.

Saiba que, atualmente, já são mais de 52 fornecedores homologados prontos para atender os condomínios administrados.

Responsabilidade séria: legislação, condomínios e Obrigações Legais

Neste post você entendeu um pouco mais sobre quais são os laudos indispensáveis para o funcionamento de um condomínio.

Lembre-se, síndico e síndica, que estar em dia com as suas Obrigações Legais é mais do que apenas evitar multas: é garantir a segurança dos moradores e funcionários do seu condomínio.

As dicas que você conferiu sobre legislação e condomínios neste post foram construídas com a colaboração do Analista de Obrigações Legais da Auxiliadora Predial, Rodrigo Moraes Vianna.

Precisa de suporte para controlar e atualizar os laudos do condomínio? Confira agora como a Auxiliadora Predial, que possui um setor de Obrigações Legais pronto para atender condomínios do Rio Grande do Sul e de São Paulo, pode te ajudar.