De antemão, os síndicos têm na assembleia de condomínio uma importante ferramenta para as decisões coletivas.
Por outro lado, essa mesma reunião costuma gerar preocupação e não é à toa. As faltas excessivas dos condôminos podem gerar impactos determinantes para a vida coletiva de um prédio, por exemplo.
Neste artigo vamos falar sobre os efeitos causados pela ausência em reuniões e alternativas para minimizar esse tipo de situação. Vamos lá?
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A importância da assembleia de condomínio
Antes de mais nada, você sabe qual é a importância jurídica de uma assembleia de condomínio? Esse encontro entre síndicos e condôminos está no plano mais alto da vida coletiva.
Em outras palavras, é na hora da assembleia que são tomadas as decisões que afetam diretamente a rotina de todos – todos mesmo, os que participaram e os ausentes.
As decisões são as mais variadas possíveis. De questões financeiras, obras, prestação de contas, contratação de serviços até a alteração de regulamento interno.
Portanto, quando um condômino se ausenta de uma reunião, ele não participa de deliberações importantes para, inclusive, o seu dia a dia.
Sabemos que os motivos para faltar podem ser dos mais variados: falta de tempo, falta de interesse, concorda com tudo o que é feito, insatisfeito demais, entre outras situações.
Porém, acredite: participar é muito melhor do que permitir que decidam por você.
Tipos de assembleia
Conforme o Código Civil:
- Assembleia ordinária (Código Civil, art. 1350): são as reuniões que têm o objetivo de aprovar as contas e o orçamento para o ano. Além disso, eventualmente, servem para alterar o regimento ou, então, eleger um substituto do síndico, subsíndico e conselheiros;
- Assembleia extraordinária (Código Civil, art. 1355): são as reuniões feitas para deliberar sobre assuntos de interesse dos condôminos, como, por exemplo, a realização de obras, aplicação de multas, entre outros assuntos.
O condômino e as faltas em assembleia de condomínio
Primeiramente, saiba que não há nenhum critério que agrave as faltas de um condômino.
Ou seja, se você, condômino, está faltando às assembleias, não há nada que agrave essa ausência.
Por outro lado, há um impacto preocupante. Se alguma decisão for tomada – e aprovada sem você – isso poderá afetar diretamente a sua vida e a sua rotina.
Imagine: você se ausenta de uma assembleia extraordinária, por exemplo, e, um certo dia, ao chegar em casa, percebe que há uma obra no condomínio que vai interferir na sua rotina.
Você nem estava lá para propor alternativas ou entender a melhor forma dela ser realizada, já que vai influenciar os seus dias.
Se você não vota nem contra e nem favor, você fica automaticamente obrigado a cumprir as decisões da assembleia – e nem pôde discordar -, como, por exemplo:
- Aumento da cota condominial
- Execução de obras desnecessárias
- Alteração na rotina do condomínio, entre outras situações
Voto = Direito
Vale lembrar aqui que a participação e o voto em assembleia é um direito. Em outras palavras, votar é um direito garantido ao condômino que está em dia com as suas obrigações.
Portanto, uma vez que as decisões são tomadas de forma democrática no condomínio, participar é o exercício de um papel fundamental.
Faltas e o prejuízo ao próprio condomínio
Do mesmo modo, o condomínio também é prejudicado com essa situação. Isso porque existem reuniões que exigem a aprovação de quórum qualificado.
Logo, o prejuízo ao condomínio chega na forma da impossibilidade de aprovar determinadas ações, já que a ausência reflete na falta do quórum necessário para deliberações como:
- Alguns tipos de obra
- Alteração da Convenção
- Aplicação de multa ao condômino que apresenta comportamento antissocial, entre outros
Esses prejuízos são sentidos tanto pelos síndicos, quanto pelas administradoras do condomínio.
Por fim, muitas vezes a ausência está ligada à inadimplência. É comum notar que os condomínios com baixo índice de participação nas assembleias são os mesmos que têm um elevado índice de inadimplência.
Como justificar uma falta na assembleia de condomínio?
Primeiramente, entenda que a Lei não prevê uma forma de justificar a ausência. Contudo, é possível suprir a falta.
Basta dar poderes a uma pessoa através de uma procuração. Essa pessoa, que pode ser condômina ou não, passa a ter plenos poderes de participar da assembleia e de votar nas decisões da ordem do dia.
Porém, é preciso entender algumas regras. A primeira – e mais importante – é verificar se a Convenção do condomínio regulamenta ou limita o uso de procurações.
O outro ponto é uma recomendação. O ideal é que a procuração tenha firma reconhecida. O motivo? Ainda que a Convenção não apresente essa regra, o parágrafo 2º, do artigo 654, do Código Civil, prevê que o terceiro com quem o mandatário irá tratar poderá exigir que a procuração traga a firma reconhecida.
Portanto, qualquer condômino na assembleia é considerado um terceiro, podendo criar essa exigência a qualquer momento.
Em resumo, o uso das procurações é considerado comum nas reuniões, especialmente quando os assuntos exigem aprovação de quórum qualificado.
O único obstáculo é se a Convenção apresentar alguma regra sobre o uso de procurações, sobretudo as normas que limitam e impedem o uso.
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O síndico pode coibir uma falta?
De antemão, não existem formas de um síndico coibir as ausências em uma assembleia de condomínio. Não há nenhuma regra específica sobre isso.
Por outro lado, na prática, existem fatores que ajudam a vida dos síndicos para que a participação dos condôminos seja mais constante e efetiva:
- Ambiente harmonioso
- Ato de assembleia bem administrado e conduzido
- Respeito entre os integrantes
- Prazo razoável de duração, sem ser longa e cansativa
Além disso, complementam essas ações a postura da gestão com os condôminos. É preciso estar próximo, conscientizar sobre a importância da participação e engajar as pessoas.
Dessa forma, você reforça o peso que a participação e o voto têm na vida de todos.
Mini guia das assembleias de condomínio
Agora que você já sabe os impactos das ausências nas assembleias de condomínio vamos listar os importantes pontos que devem ser lembrados e reforçados sobre o tema, de forma geral, para síndicos, condôminos e administradores:
Tipos de assembleia
- Ordinárias
- Extraordinárias
Formas de convocação
Ordinárias e extraordinárias: serão convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos.
Saiba que é preciso respeitar a forma prevista na Convenção, mas a recomendação aqui é que a convocação seja por escrito, com aviso de recepção, ainda que a Convenção seja omissa neste sentido.
Destinatário da convocação
A convocação deve sempre ser destinada aos condôminos (proprietários, promitente comprador e o cessionário dos direitos decorrentes da promessa de compra e venda).
Além disso, todos os condôminos devem ser convocados a participar da assembleia.
Edital de convocação
Só podem ser liberados os itens que estão expressamente na ordem do dia. Ou seja, não podem ser pautadas outras deliberações que não estão no edital.
Isso ajuda a evitar que as decisões tomadas na assembleia fiquem sujeitas a anulação.
Votos
A contagem dos votos, via de regra é feita de forma proporcional às frações ideais, sendo somente contabilizados de forma diferente quando houver disposição diversa na Convenção.
Quem pode votar
O direito a voto é dos condôminos e só aqueles que estão em dia com suas cotas condominiais poderão votar.
Nesse sentido, existem algumas discussões, como, por exemplo, os condôminos que negociaram suas dívidas com acordos para pagamentos parcelados.
O entendimento é de que o condômino em dia com as parcelas do acordo e com a cota do mês possui direito a voto. Isso porque trata-se de uma transação, que gera uma novação de dívida, fazendo com que a obrigação anterior fique extinta pela transação, e o condômino esteja quite com as suas obrigações condominiais.
Início da assembleia
As assembleias serão iniciadas em primeira convocação, caso haja a presença de pelo menos metade das frações ideais e voto pela maioria dessas frações. Outro caso é quando há itens com quórum qualificado, que o início deve ocorrer quando tiver a presença e votos das frações ideais necessárias para atingir o mesmo.
Caso contrário as assembleias serão realizadas em segunda convocação com a presença de qualquer número de frações ideais e votos presentes. No caso de necessidade de quórum especial para alguma deliberação, o item fica prejudicado, ante a presença do número de condôminos necessários.
Quórum para as deliberações gerais e para a realização de obras
Para esse tema, apresentamos um resumo dos quóruns específicos determinados pelo Código Civil. No entanto, a recomendação é observar o quórum previsto na Convenção de cada condomínio, já que pode exigir quóruns mais elevados para algumas deliberações.
- Alteração da fachada: Unanimidade/todos os condôminos
- Imposição de multa não prevista na convenção: 2/3 de todos os condôminos
- Imposição de multa por reiterada infração legal ou convencional, bem como por comportamento antissocial: ¾ dos condôminos, excluindo o infrator
- Alteração da Convenção: 2/3 de todos os condôminos
- Obras:
-Voluptuárias: 2/3 de todos os condôminos
-Úteis: maioria de todos os condôminos
-Necessárias: maioria simples dos presentes
- Obras em partes comuns que impliquem em aumento às já existentes: 2/3 de todos os condôminos
- Construção de outro pavimento ou de novas unidades no terreno: unanimidade/todos os condôminos
- Destituição de síndico: maioria simples dos presentes em assembleia
As informações que você conferiu neste artigo foram construídas com o apoio do escritório Andrade & Cordeiro Advogados, através do advogado Denis Andrade.
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