Segurança é coisa séria e na vida coletiva temos diferentes situações que, sem receber a devida atenção, podem gerar riscos no futuro. Antes de tudo, as ações de prevenção, por exemplo, devem se tornar rotina e é por isso que a manutenção preventiva em condomínios merece uma atenção especial.
Primeiramente, é importante entender que a manutenção predial significa a garantia de um ambiente seguro para moradores e funcionários.
Do mesmo modo, prevenir também é sinônimo de economia e planejamento, já que a organização afasta os gastos com manutenção corretiva.
Então, vamos aos 6 passos fundamentais para dominar o assunto e colocar essas ações em prática nos condomínios?
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Passo 1: Entenda o que é manutenção preventiva em condomínios
De forma conceitual, estamos falando de um termo amplo para uma série de atividades administrativas que devem ser feitas, antecipadamente, em uma edificação.
Em outras palavras, o objetivo é conservar e manter a capacidade funcional e o pleno desenvolvimento de um prédio ou condomínio.
Além disso, essa preservação também envolve todos os acessórios, equipamentos eletromecânicos, bioquímicos e físicos utilizados no local. Tudo para atender os campos da saúde, da habitabilidade e da segurança dos usuários.
Anteriormente, não tínhamos uma cultura de serviços de manutenção preventiva em condomínios. Isso só aconteceu após a NBR 5674/99 ser aprovada e revisada, junto das novas normas de desempenho (NBR 15575/2013).
Logo depois, a indústria brasileira de Construção Civil, as prefeituras e os condomínios começaram a evoluir em estudos e planos preventivos de manutenção.
Agora, anote aí um outro termo que anda lado a lado com a prevenção: manutenção preditiva. Ou seja, uma ação que otimiza processos e faz melhorias de produtividade e de qualidade de todos os equipamentos de um condomínio.
Com a manutenção preditiva você aperfeiçoa o intervalo máximo entre os reparos e minimiza custos de paradas por meio das combinações de técnicas, monitoramento e controle de qualidade.
Passo 2: Respeite a importância da manutenção preventiva
Da mesma forma que todas as ações dentro de um condomínio tendem a facilitar e proteger quem convive dentro dele, a manutenção preventiva também funciona a partir dessa responsabilidade.
É com o foco em segurança que evitamos ações corretivas, sempre atreladas a custos altos e não planejados. Igualmente, estaremos longe de paralisações desnecessárias de máquinas ou então de equipamentos que são fundamentais para os serviços.
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Passo 3: Assuma a responsabilidade pelas ações
Antes de mais nada, é importante lembrar que o síndico é o profissional que dá vida à iniciativa das manutenções preventivas, reunindo ações legais, administrativas e técnicas.
Isso significa que também é, conforme o Código Civil, exclusivamente do síndico a responsabilidade civil e criminal caso ocorra negligência de ações preventivas, ao passo que isso pode comprometer sistemas envolvendo danos físicos e patrimoniais às pessoas e ao condomínio.
Por isso, é o síndico que deve dominar o conhecimento e a execução das obrigações legais civis exigidas para esse serviço, afastando problemas futuros.
Será através de laudos técnicos obrigatórios que ele colocará tudo isso em prática e, por consequência, garantirá um espaço em boas condições de uso, habitação e segurança.
Além disso, economia é uma palavra sempre bem-vinda, certo? Cada prédio tem sua complexidade e, por isso, não é possível mensurar um dado universal de economia de recursos.
No entanto, tenha a certeza de que manutenções preventivas e preditivas são sinônimos de gastos com ações corretivas minimizados e, às vezes, zerados.
Passo 4: Saiba o que precisa ser observado no escopo do serviço
Em primeiro lugar, as manutenções preventivas devem estar presentes nos laudos técnicos específicos. Lembre-se disso!
Depois, defina em quais documentos elas irão aparecer: Laudo de Inspeção Predial (LTIP), Programa de Prevenção Contra Incêndio (PPCI), Laudo de Marquises, Laudo de Fachadas, Laudo de Sacadas, dentre outros.
Passo 5: Construa um bom plano de manutenção preventiva
Depois que esses passos estiverem bem claros na sua dinâmica de trabalho, é hora de montar um bom plano de manutenção preventiva.
Então, com a contratação do serviço e os laudos técnicos exigidos por lei em mãos, o síndico, junto de seu conselho consultivo, passa a planejar as necessidades e recomendações prévias das manutenções que devem ser feitas no futuro.
Como resultado, teremos um planejamento de curto, médio e longo prazo (até, no máximo, 1 ano) e feito com base nos laudos técnicos.
Nesse sentido, priorize os sistemas construtivos, as máquinas e os equipamentos que não têm indicadores de colapso e perda de desempenho.
Em outras palavras, dê atenção ao que é “desconhecido” em termos de informação, pois ali podem estar as surpresas. Problemas com esses equipamentos inviabilizam o uso, a saúde e a segurança de todos os moradores, funcionários e usuários.
Passo 6: Torne-se um curioso sobre o assunto
Quanto mais pesquisar sobre este tema, mais experiência e informações você terá. Por exemplo, busque por casos reais de manutenções preventivas bem sucedidas e, inclusive, de outras que foram omitidas e poderiam ter evitado transtornos.
Afinal, é avaliando o que acontece de maneira geral na sua realidade que você pode captar bons exemplos e, também, ficar sabendo de histórias delicadas para que não se repitam.
Um destes casos que ganharam grandes proporções nacionais foi o do edifício Copan, uma das obras mais conhecidas de Oscar Niemeyer e que fica localizada no centro da capital paulista.
Em síntese, a estrutura foi criada há 70 anos e, nos últimos 20 anos, acumulou uma série de problemas estruturais ligados à sua fachada: danos na armadura de sustentação a fungos, infiltração, fissuras, queda de revestimento e muitos outros. Uma pastilha da fachada chegou a cair e atingir um cachorro, em 2009, escancarando a ausência de manutenções preventivas e os riscos gerados em função disso.
Por fim, depois de 10 anos de negociações, o edifício passará a receber obras de restauro, ainda sem data de início, mas já com aprovação parcial recente dos órgãos municipais.
Definitivamente, como falamos no início deste artigo, segurança é assunto sério e a velha máxima ainda tem muito sentido: prevenir é melhor do que remediar.
Por isso, o síndico deve encarar a manutenção preventiva em condomínios como uma prioridade no seu trabalho.
Na área de administração de condomínios, existem serviços essenciais e complementares que ajudam a garantir um ambiente seguro e com qualidade de vida para todos.
Entenda agora como a Auxiliadora Predial pode colaborar na manutenção preventiva do seu condomínio.
Fonte: Síndico.In
