Complexo de condomínio: saiba como funciona

Você certamente sabe o que é um complexo de condomínio, não é mesmo? Neste conteúdo, vamos sanar as principais dúvidas sobre o funcionamento do complexo condominial, incluindo sua definição e quais os tipos existentes de condomínio diferentes, até conceitos de gestão. 

O que é um complexo de condomínio?

É chamado de condomínio um espaço contendo a reunião de propriedades privadas, em coexistência dentro de um mesmo prédio, com a presença de áreas comuns, cuja propriedade é coletiva. Um exemplo bem simples disso são os condomínios residenciais.

O termo complexo de condomínio é bem amplo. Seu entendimento se estende ao conjunto de prédios, sejam eles comerciais, residenciais ou mistos. Para entender de forma mais abrangente, podemos pensá-lo como um termo guarda-chuva para a junção de diversos condomínios.  

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Como funciona um complexo de condomínio?

Como já citamos, um complexo de condomínios possui áreas mistas. Elas vão desde unidades menores distribuídas entre seus proprietários, ou seja, as propriedades privadas. Além de espaços de uso coletivo, como estacionamento, corredores, pátios, elevadores, salões e assim por diante.

A despeito das áreas privadas, não há muito o que ser dito: cada proprietário deve zelar pelo seu espaço e é o responsável legal por qualquer ocorrência dentro de suas dependências se faltar com suas responsabilidades. 

Já para o espaço coletivo, um representante é eleito para exercer as responsabilidades, sobretudo, as legais, administrativas e financeiras. Para facilitar, vamos pensar apenas no síndico por enquanto. E como as áreas coletivas são geralmente as de ligação entre as unidades privadas, qualquer ocorrência neste local é incumbência do síndico.

Além disso, dentro de um complexo de condomínio, existem regras que precisam ser seguidas por todos os proprietários. Esse conjunto de regras é denominado de convenção. Trata-se de um documento oficial, sujeito a regramentos maiores, como o Código Civil para Condomínios e a Constituição Federal.

Ademais, a convenção é um conjunto de regramentos gerais e existe, ainda, o regimento interno. Um documento utilizado na gestão do condomínio, dispondo regras mais específicas. 

Ambos são documentos voltados para o funcionamento do espaço, no entanto, a convenção tem caráter jurídico e precisa ser feita com minúcia, enquanto o regimento pode ser alterado pelos próprios condôminos. 

Quais são os diferentes tipos de complexo de condomínio?

Antes de mais nada, existe uma certa diferenciação, principalmente no âmbito jurídico, que discorre sobre a existência de dois tipos de condomínio: o condomínio edilício e o condomínio geral. Como esse é um domínio do direito, não entraremos em muitos detalhes, mas essa diferenciação discorre sobre os tipos de propriedade.

Um condomínio edilício é aquele que estamos utilizando como exemplo até agora: proprietários com suas unidades privadas, que compartilham a posse de espaços coletivos. Enquanto o condomínio geral é aquele em que a posse é dividida entre todos os proprietários, ou seja, não existe uma delimitação de áreas privativas.

Como já explicamos, complexo de condomínio é um termo bem abrangente. E, para entender melhor tudo o que ele engloba, vamos conhecer um pouco mais sobre cada um dos três tipos de condomínio existentes.

Condomínio residencial

Este é o tipo de condomínio mais comumente conhecido pelas pessoas. Condomínios residenciais são conjuntos habitacionais formados por várias unidades imobiliárias, como apartamentos ou casas, nas quais os moradores compartilham áreas comuns, como piscinas, quadras esportivas, salões de festas, jardins, academia e lavanderia.

Se dividem em verticais e horizontais, quando são formados por prédios e casas, respectivamente. Além disso, cada unidade é de propriedade de um indivíduo, mas todas as áreas comuns são de propriedade compartilhada pelos moradores do condomínio. 

As regras de um condomínio residencial geralmente são estabelecidas em um documento, como já citamos, denominado “regimento interno” ou “regulamento do condomínio”. Essas regras incluem, por exemplo, horários para uso de áreas comuns, regras para pets e regras para uso de espaços externos e até horários e regras para visitas em condomínio fechado. 

Além disso, os moradores também contribuem financeiramente para as despesas gerais, como manutenção e limpeza das áreas comuns, através de contribuições mensais conhecidas como taxas de condomínio.

Condomínio comercial

Os condomínios comerciais possuem uma configuração muito parecida com os residenciais. No entanto, como o nome sugere, sua principal função é abrigar estabelecimentos comerciais, podendo incluir escritórios, lojas, galpões industriais, entre outros.

As unidades são geralmente vendidas ou alugadas para uso comercial e, assim, como os condomínios residenciais, os condôminos compartilham áreas comuns, como estacionamento, elevadores e áreas de lazer.

Condomínios comerciais têm suas próprias regras e um regimento interno. Além das responsabilidades dos proprietários, há outros adendos. Como esses locais possuem um alto fluxo de pessoas, existe uma série de controles de acesso e horários de restrição, por exemplo.

E mais: o termo condomínio comercial não é restrito apenas a prédios, pois também vale para loteamentos de galpões, geralmente utilizados por indústrias e empresas de grande porte. 

Condomínios mistos

Provavelmente, se você prestou atenção em todas as explicações anteriores, já deve ter uma ideia de como se configuram os condomínios mistos, não é mesmo? Sim, eles são uma combinação de condomínio residencial e comercial.

Eles geralmente incluem unidades residenciais, como apartamentos ou casas, e unidades comerciais, como escritórios ou lojas, no mesmo edifício ou complexo. Os condôminos residenciais e comerciais compartilham áreas comuns, como estacionamento, elevadores e áreas de lazer.

Algumas diferenças notáveis entre os condomínios mistos e os outros tipos de condomínios incluem a natureza do uso das unidades, diferentes regulamentos de segurança e regras de uso de espaços comuns, além de regras para personalização das unidades. 

Além disso, é comum que os condomínios mistos possam ter regras específicas para separar as áreas residenciais das comerciais e garantir a privacidade e segurança de todos os condôminos.

Como é feita a gestão de um complexo de condomínio?

A gestão compete à administração geral de todos os recursos. Em outras palavras, a gestão é a maneira como os funcionários são conduzidos, os recursos financeiros são utilizados e toda a tomada de decisão é feita.

Geralmente, é responsabilidade do síndico cuidar da gestão do condomínio, como já citamos, lembra? Pois bem, essa figura é eleita pelos proprietários do condomínio. O síndico é responsável por garantir que as regras do condomínio sejam cumpridas, manter as áreas comuns em boas condições e garantir a segurança do local. 

Outra de suas responsabilidades é sobre as questões financeiras, como a coleta de taxas de condomínio e o pagamento de despesas. Da mesma forma, o síndico deve documentar tudo e zelar pela transparência de suas atividades em benefício dos proprietários.

Ele também é responsável pela organização de assembleias, nas quais são discutidas todo o tipo de questões pertinentes ao local. São seções nas quais a tomada de decisão é feita coletivamente, e para que as decisões sejam válidas, é necessário um quórum mínimo, estabelecido pela convenção ou regimento interno.

Até aqui, utilizamos exemplos simples sobre gestão de condomínio: falamos sobre regras de convivência, regimentos, custos administrativos, obras e toda a sorte de ocorrências em um espaço residencial. Porém, à medida que a complexidade das unidades aumenta, os níveis de responsabilidade, assim como os itens sob a gestão, também aumentam.

Além do síndico, existem outras figuras que desempenham certos papéis de gestão. Em complexos condominiais, é comum encontrar subsíndicos e até mesmo uma administradora compondo o corpo administrativo.

O papel de uma administradora em um complexo de condomínio

Ficou curioso para entender como uma administradora consegue ajudar na gestão? Antes disso, é preciso deixar claro que uma administradora é uma empresa contratada pelo condomínio para prestar assessoria administrativa. É, pode até parecer meio óbvio, mas muita gente não entende como tudo isso funciona.

Para entender de uma vez, precisamos falar sobre os pilares da administração. São quatro frentes de atividades, que englobam toda a administração dos complexos de condomínio, sendo: gestão administrativa, gestão financeira, gestão de pessoas e gestão jurídica.

Agora, vamos entender um pouco mais sobre cada uma delas, segundo a atuação de uma administradora de complexos de condomínio.

Gestão administrativa

A gestão administrativa é a primeira frente de atividade de uma administradora de condomínios. Ela inclui tarefas como organizar e garantir que as reuniões do condomínio sejam realizadas de maneira eficiente e eficaz, manter registros precisos e atualizados dos condôminos e suas unidades, e garantir que as regras do condomínio sejam cumpridas. 

Além disso, a administradora pode ajudar a organizar e gerenciar eventos e atividades para os condôminos, como festas de final de ano ou eventos esportivos. Algumas atividades que engloba a gestão administrativa são:

• controle e organização do cadastro de moradores;
• gerenciamento dos arquivos documentais;
• atendimento aos condôminos;
• disponibilização de bancos de dados na internet;
• controle dos mandatos do corpo diretivo (síndico, subsíndico e conselheiros);
• serviço de malote para entrega e retirada de documentos;
• assessoria às reuniões do quadro diretivo;
• assessoria nas assembleias, incluindo organização, realização e registro e redação das atas;
• atendimento a fornecedores;
• elaboração de planilhas de concorrência e acompanhamento financeiro de obras;
• gerenciamento do seguro do condomínio;
• teste e vistoria das cargas de extintores, assim como testes de hidrantes e registros;
• sinalizações de segurança, alarme, iluminação de emergência.

A lista pode ir muito longe, mas já dá para ter uma noção de que existem muitas funções que são, inclusive, compartilhadas com outros prestadores de serviço.

Gestão financeira

A gestão financeira é a segunda frente de atividade de uma administradora de condomínios. Ela inclui tarefas como coletar taxas de condomínio, pagar contas e garantir que o orçamento do condomínio seja equilibrado. 

A administradora também pode ajudar a elaborar orçamentos futuros, e acompanhar as despesas e receitas do condomínio. Com a assessoria correta, é possível identificar pontos de melhoria em questões financeiras com maior facilidade, devido aos especialistas que são designados para execução de cada atividade.

Gestão de pessoas

A gestão de pessoas é a terceira frente de atividade de uma administradora de condomínios. Ela inclui tarefas como garantir que os funcionários do condomínio, como porteiros e zeladores, estejam treinados e qualificados, e garantir que as necessidades dos condôminos sejam atendidas de maneira eficiente. 

A administradora também pode ajudar a garantir que os funcionários do condomínio estejam em conformidade com as leis trabalhistas e previdenciárias. Também pode ser responsável pela contratação e desligamento de colaboradores, envolvendo todas as questões legais e documentação.

Gestão jurídica

A gestão jurídica é a quarta frente de atividade de uma administradora de condomínios. Ela inclui tarefas como lidar com questões legais, contratar advogados para lidar com problemas, garantir que o condomínio esteja em conformidade com as leis, e garantir que os condôminos estejam protegidos.

Da mesma forma, se houver algum embate entre condôminos, que leve à esfera jurídica, a gestão jurídica fica responsável pela conciliação do conflito. 

Em resumo, a administradora de condomínios é responsável por garantir que todos os aspectos da gestão sejam gerenciados de maneira eficaz permitindo que os condôminos possam desfrutar de suas unidades sem se preocupar com questões administrativas.

Agora você entende bem mais do que quando chegou por aqui, não é mesmo? Como percebeu, uma administração responsável de um complexo de condomínio envolve muitas pessoas e procedimentos. Deixe seu condomínio em boas mãos, saiba como a Auxiliadora Predial pode te ajudar.